Konutlarda 150 m2’lik Net Alan Hesabında Yapılan Değişiklik ve KDV Uygulamasına Yansıması

Aşağıda, konutlarda net alan hesabına ilişkin olarak Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde yapılan değişiklik ve bu değişikliğin KDV mevzuatına yansımaları incelenecek, bu konudaki kişisel görüşlerimiz belirtilecektir.

II- KONUTLARIN 150 M²’LİK NET ALAN HESABINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİK VE KDV UYGULAMASINA YANSIMASI

A- KONUT TESLİMLERİNDE KDV ORAN VE İADE UYGULAMASI

1- Konut Teslimlerinde KDV Oranı Uygulaması

Bilindiği üzere, konut teslimlerine uygulanacak KDV oranları 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenmiştir. Söz konusu Kararname’ye göre,

a- Bulunduğu yere ve üzerine yapıldığı arsanın vergi değerine bakılmaksızın net alanı 150 m² ve üzeri konut teslimleri % 18,

b- 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunan net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan; yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden itibaren alınan, lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan (ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil), yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerine yapıldığı arsanın Emlak Vergisi Kanunu’na istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri;

– 499,99 TL’ye kadar olan konutların tesliminde % 1,

– 500 TL ile 999,99 TL arasında olan konutların tesliminde % 8,

– 1.000 TL ve üzerinde olan konutların tesliminde ise % 18,

c- 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunan net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden itibaren alınmakla beraber yukarıda (b) maddesinde belirtilen diğer şartların biri veya tamamını taşımayanların teslimi %  1,

d- 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde 01.01.2013 tarihinden önce alınan yapı ruhsatları kapsamında inşa edilen veya inşaatı devam eden net alanı 150 m²’ye kadar olan konutların teslimi % 1,

e- 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde inşa edilecek net alanı 150 m²’ye kadar konut teslimleri % 1,  

f- Büyükşehir statüsünde bulunmayan diğer şehirlerde inşa edilen veya edilecek olan net alanı 150 m²’ye kadar olan konutların teslimleri % 1

oranında KDV’ye tabidir. 

Öte yandan, kişilerin özel mülkü mahiyetindeki konutların arızi ticari faaliyet çerçevesindeki teslimleri KDV’nin konusuna girmediğinden, net alanına bakılmaksızın konutların bu şekilde teslimi KDV’ye tabi bulunmamaktadır.

2- Net Alanı 150 M²’ye Kadar Konut Teslimlerinde KDV İadesi

KDV Kanunu’nun 29/2. maddesine göre, Kanun’un 28. maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak Bakanlar Kurulu’nca indirimli oranda (% 1 ve 8) KDV’ye tabi tutulması öngörülen net alanı 150 m²’ye kadar olan konut teslimleri nedeniyle yüklenilip indirim konusu yapılamayan KDV, 119 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nde yapılan açıklamalara göre nakden veya mahsuben iade edilebilmektedir.

B- 30 SERİ NO.LU KDV GENEL TEBLİĞİNE GÖRE 150 M²’LİK NET ALAN HESABI

Maliye Bakanlığı net alan tanımına giren hususları 30 Seri No.lu KDV Tebliği ile belirlemiş olup, bu tanımda bugün için bir geçerliliği bulunmayan 3 Seri No.lu Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası Genel Tebliği(2) ile Halk Konutu Standartlarındaki(3) esasları dikkate almıştır. 30 Seri No.lu Tebliğ’in ilgili bölümü aşağıdadır:

“E- KONUT İSTİSNASI:

(…) Bakanlığımıza intikal eden olaylardan balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu gibi yerlerin istisna karşısındaki durumu konusunda tereddüte düşüldüğü anlaşıldığından bu konuda aşağıdaki şekilde hareket edilmesi uygun görülmüştür.

1. Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip olarak istisna kapsamı içinde mütalaa edilecektir.

2. Bu yerlerin 150 m²’lik sınırın hesabında ne ölçüde dikkate alınacağı ise 3 Seri No.lu “Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası” Genel Tebliğinin 4. bölümündeki açıklamalara göre belirlenecektir.

“Halk konutu standartları”nın değişik 3 ve 4. maddelerine atıfta bulunan bu açıklamalara göre;

a) Faydalı alan konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır.

b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5’er cm düşülmek suretiyle hesaplanır.

Ancak konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 metreden yüksek terasların toplamının 2 m²’si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m²’den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m²’den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır.

Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m²’yi, garajların 18 m²’yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler.”

Maliye Bakanlığı, 30 No.lu Tebliğ’de açıklık bulunmayan durumlarda ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan görüş alarak, bu görüş doğrultusunda işlem yapmaktadır. Bu şekilde verilen bazı özelgelerin özetleri aşağıdadır:

“Bloklar arası mesafeler içindeki sosyal alanlar altında kalan otoparkların bina içerisinde yapılan garaj olarak değerlendirilmesi ve faydalı alana dahil edilmemesi gerekir.”(4)

“Akıllı bina projelerinde dairelere paylaştırılarak her kata yapılacak elektrik ve tesisat odaları, faydalı alan dışında değerlendirilecek olup konutlara ilişkin faydalı alanın tespitinde dikkate alınmasına gerek bulunmamaktadır.”(5)

“Çok katlı binalarda yapılan son katlardaki dubleks daire olarak tabir edilen konutların faydalı alanının hesaplanmasında, bu konutların tamamen açık alan niteliğinde olan teras kısmının hesaplamaya dahil edilmemesi gerekir.”(6)

“Bir konuttaki balkonların 2 m²’si faydalı alan dışında olduğundan, projede yer alan çatı teraslarının (çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve tavanı olmayan gökyüzüne açık olan terasların) bir konuta ait olması halinde 2 m²’si, herhangi bir konuta ait olmaması halinde ise tamamı faydalı alan dışında değerlendirilecektir.”(7)

“İnşa edilecek konutlarda yer alacak olan fransız balkonun istisna olan (2 m²)’si düşüldükten sonra kalan kısmı faydalı alan kapsamında meskenin net kullanım alanına dahil edilecektir. Ancak, çok katlı mesken inşaatında imar yasası gereğince bulunması zorunlu olan yangın merdiveni ve bu merdivene meskenlerden ulaşılmayı sağlayan yangın kaçış koridoru ise faydalı alan dışında olduğundan, net kullanım alanına dahil edilmeyecektir.”(8)

C- PLANLI ALANLAR TİP İMAR YÖNETMELİĞİ’NDE YAPILAN DEĞİŞİKLİK VE YENİ “BAĞIMSIZ BÖLÜM NET ALAN” HESABI

Bağımsız bölüm net alanına ilişkin son değişiklik Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16. maddesine 01.06.2013 tarihinden itibaren yürürlüğe girmek üzere eklenen 41 numaralı bent hükmü ile hayata geçirilmiş olup, 01.06.2013 tarihinden itibaren konutlarda 150 m²’lik net alan hesabı bu yeni düzenlemeye göre yapılmaktadır. Söz konusu bent hükmü aynen aşağıdadır:  

“41. (Ek:RG-01.06.2013-28664) Bağımsız Bölüm Net Alanı: Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’i geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dahil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur.”

D- KİŞİSEL GÖRÜŞÜMÜZ VE DEĞERLENDİRMEMİZ: MALİYE BAKANLIĞI’NIN BİR AN EVVEL 30 NO.LU TEBLİĞ’İN İLGİLİ BÖLÜMÜNÜ YÜRÜRLÜKTEN KALDIRARAK, NET ALAN HESABI KONUSUNDA PLANLI ALANLAR TİP İMAR YÖNETMELİĞİ’NDE YAPILAN DEĞİŞİKLİK ÇERÇEVESİNDE YENİ BİR DÜZENLEME YAPMASI GEREKİYOR

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 01.06.2013 tarihinden itibaren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16. maddesinde yaptığı yeni düzenlemeyle, konutlarda 150 m²’lik net alan hesabını tamamen değiştirmiş, 30 No.lu KDV Tebliği uyarınca net alan hesabına dahil edilen bir çok alanı, net alan hesabının dışına çıkarmıştır. Yeni hesaplama yöntemi, 30 No.lu Tebliğ’deki hesaplama şekline göre net alanı 150 m²’nin üzerinde olan bir çok konutun net alanının 150 m²’nin altında kalması sonucunu doğurmuş, bu durum ise, söz konusu konutlara uygulanacak KDV oranının % 18’den % 1 veya 8’e inmesine, ayrıca KDV iadesi talep edilebilmesine yol açmış bulunmaktadır. 

Kişisel görüşümüze göre, konutlarda net alan hesabının, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16.  maddesinin 41 numaralı bendinde yer alan bu yeni düzenlemeye göre yapılması gerekir. Çünkü, imar mevzuatına göre olması gereken budur. Bugün için geçerliliğini yitirmiş ve güncelliği kalmamış bir mevzuata göre net alan hesabı yapılması düşünülemez. Bunun önündeki tek engel, şu an için geçerliliği bulunmamasına rağmen yürürlükten kaldırılmayan 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nin (D) bölümüdür. Tebliğin bu bölümünün yürürlükten kaldırılmaması Vergi İdaresi’ni bağlamakta, bu ise yeni mevzuata göre net alan hesabı yapan mükellefler ile idareyi karşı karşıya getirmektedir. Bu nedenle, Maliye Bakanlığı tarafından yeni bir Genel Tebliğ çıkarılarak, 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nin (D) bölümü yürürlükten kaldırılmalı, net alan hesabının Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16/41. maddesine göre yapılması gerektiği konusunda düzenleme yapılmalıdır. Ayrıca, net alanın hesabı konusu teknik bir konu olduğundan ve bu husustaki yetki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nda bulunduğundan, Maliye Bakanlığı’nın 30 No.lu Tebliğ’de yer alan güncelliğini yitirmiş düzenlemede ısrar etmesi söz konusu olmayacaktır.

Yeni düzenlemeye göre;

– Bağımsız bölüm net alanı; bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır.

 – Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’yi geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi, dâhil edilmeyecektir.

– Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekânlar (depo ve kömürlük gibi), otoparklar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmeyecektir.

– Genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansör boşlukları net alan hesabına dahil edilmeyecektir.

– Fransız balkonlar ve teraslar konut net alanının hesabında dikkate alınmayacaktır.

III- SONUÇ

Yukarıda yapılan açıklamalardan da fark edileceği üzere, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde 01.06.2013 tarihinden geçerli olmak üzere yaptığı değişiklik ile, konutlarda 150 m²’lik net alanın hesabını tamamen değiştirmiş, 30 No.lu KDV Tebliği uyarınca net alan hesabına dahil edilen bir çok alanı, net alan hesabının dışına çıkarmıştır. Maliye Bakanlığı’nın güncelliğini ve geçerliliğini yitirmiş olan 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nin (D) bölümünü yürürlükten kaldırarak, net alan hesabının Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16/41. maddesine göre yapılması gerektiği konusunda Genel Tebliğ düzeyinde bir düzenleme yapması kaçınılmaz gözükmektedir. Çünkü, net alan hesabı teknik bir konu olduğundan ve bu husustaki yetki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nda bulunduğundan, Maliye Bakanlığı’nın bu konuda sorun çıkarması veya 30 No.lu Tebliğ’de yer alan güncelliğini yitirmiş düzenlemede ısrar etmemesi gerektiğini düşünüyoruz. Aksi bir düşünce, konutlarda Maliye Bakanlığı’na göre net alan ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na göre net alan olmak üzere iki farklı alan hesaplama yöntemi ortaya çıkaracak, bu ise gereksiz bürokratik işlemlere ve ihtilaflara neden olacaktır.