Konut Teslimlerinde Uygulanacak KDV Oranları

Yazar: Nuri DEĞER*

Yaklaşım / Haziran 2017 / Sayı: 294

I- GİRİŞ

Her ne kadar katma değer vergisi (KDV) gelir vergisi gibi iktisadi krizlere karşı esnek değilse de, KDV vasıtasıyla da ekonomik durgunluk ve enflasyona karşı mücadele etmek mümkündür. Bir iktisadi politika aracı olarak KDV’de bu imkanı veren araç oranlardır.

Son zamanlarda KDV oranlarında sıkça değişiklikler yapıldığına rastlanılmaktadır. İktisadi durgunluğu gidermek veya belirli sektörlere olan talebi yükseltmek için kısa süreli dönemler için KDV oranlarında indirimlere gidilmektedir. Bu konuda en fazla başvurulan mal ise, konutlardır.

II- İNDİRİMLİ ORANA TABİ KONUT TESLİMLERİ

A- GENEL OLARAK KDV ORANI

3065 sayılı KDV Kanunu’nun 3505 sayılı Kanunla değişik 28. maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak 30.12.2007 tarih ve 26742 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 24.12.2007 tarih 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (BKK)  Eki (I) sayılı listenin 11. sırasında yer alan “Net alanı 150 m²’ye kadar konut teslimleri” için % 1 olarak  tespit edilmiştir.

Bu itibarla, KDV’ye tabi konut teslimlerinde KDV oranı,  net alanı 150 m²’yi aşmayan konutlar için % 1, 150 m²’yi aşan konutlar ile m² sınırlaması olmaksızın işyeri, arsa ve arazi gibi diğer taşınmaz satışında genel oranın (%18)  uygulanması gerekmektedir.

Başka bir deyişle başka bir düzenleme olmadığı sürece, net alanı 150 m²’yi aşmayan konut %1, bu miktarın üstündeki konut teslimlerinde ise, %18 oranı uygulanır.

Özellikli konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranları aşağıda belirtilmiştir.

A- BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE HUDUTLARI DAHİLİNDE TESLİM EDİLEN KONUTLARA İLİŞKİN KDV ORANI

03.02.2017 tarih ve 29968 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 31.1.2017 tarihli ve 2017/9759 sayılı Kararname Eki Karar’ın 2. maddesi ile 2007/13033 sayılı BKK ile yürürlüğe konulan Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar’ın 1. maddesinin (6) numaralı fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

(I) sayılı listenin 11. sırasında yer alan net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan; 10.07.2004 tarih ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16.05.2012 tarih ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dâhil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 29.07.1970 tarih ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri;

(i) Yapı ruhsatı 01.01.2013 ila 31.12.2016 tarihleri arasında alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 01.01.2013 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde;

1. a) Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen % 8 vergi oranı,
2. b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen %18 vergi oranı

uygulanır.

(ii) Yapı ruhsatı 01.01.2017 tarihinden (bu tarih dahil) sonra alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 01.01.2017 talihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde;

1. a) Bin Türk Lirası ile iki bin Türk Lirası (iki bin Türk Lirası dahil) arasında olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen %8 vergi oranı,
2. b) İki bin Türk Lirası’nın üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen %18 vergi oranı

uygulanır.

B- REZERV YAPI ALANI VE RİSKLİ ALAN OLARAK BELİRLENEN YERLERDE BULUNAN KONUT TESLİMLERİNDE UYGULANACAK KDV ORANI

2012/4116 sayılı BKK eki Karar’ın 7. maddesi ile 2007/13033 sayılı BKK Karar’ın 1. maddesine 01.01.2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere eklenen 6. fıkrada, “(6) (I) sayılı listenin 11. sırasında yer alan net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan; 10.07.2004 tarih ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16.05.2012 tarih ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç)” hükmüne yer verilmiştir.

Öte yandan 31.01.2017 tarih ve 2017/9759 sayılı Kararname Eki Kararın 2. maddesi ile yukarıda belirtilen (6) numaralı fıkrada değişiklikler yapılmasına rağmen rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerlerde bulunan konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranına ilişkin yukarda anılan hüküm aynen korunmuştur.

Kararname hükmünden anlaşılacağı üzere, büyükşehir belediye hudutları içerisinde bulunan  rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerlerde bulunan konut teslimlerinde arsa metre kare değeri ne olursa olsun net alanı 150 m²’ye  kadar olanlarda  üzerinde olan konut teslimleri ile ticari alanların satışında ise %18 oranı uygulanacaktır.

Arsa birim m² vergi değeri 1.000,00 TL’yi geçen ancak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerde müteahhit tarafından;

– İnşaat şirketine verilen inşaat yapım hizmeti ile ilgili teslim edeceği 150 m² altındaki konutların,

– İnşaat şirketi tarafından teslim edilen konutların üçüncü kişilere tesliminde uygulanacak KDV oranı konusunda İstanbul VDB 28.1.2015 tarih ve 39044742-KDV 28-135 sayılı Özelge’de aşağıdaki idari görüşünü açıklamıştır.

“İnşaatın yapılacağı taşınmazın tapu kaydında “6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı” olarak değerlendirilmiş olması halinde, net alanı 150 m²’nin altında bulunan konut teslimlerinde arsa birim m² vergi değerlerine ve Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunup bulunmadıklarına bakılmaksızın, inşaat şirketi tarafından firmanıza teslimi ile inşaat şirketi tarafından firmanıza teslim edilen konutların üçüncü kişilere tesliminde % 1 oranında KDV uygulanması gerekmektedir.

Öte yandan, net alanı 150 m² ve üzerinde olan konut teslimleri ile ticari alanların satışında ise %18 oranında KDV hesaplanacak olup taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında bulunması oran uygulamasını değiştirmeyecektir.”

C- GEÇİCİ BİR SÜRE İÇİN KONUTLARA UYGULANACAK KDV ORANLARI

Bakanlar Kurulu’nun 07.09.2016 tarih ve 2016/9153 sayılı Kararı’nın 1. maddesi 2007/13033 sayılı BKK ile yürürlüğe konulan Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar’ın geçici 1. maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki geçici madde eklenmiştir,

“Geçici Madde-2: (1) Bu Kararın 1. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranına tabi konutların, 31.03.2017 tarihine kadar (bu tarih dahil) teslimlerinde, aynı fıkranın (c) bendinde belirtilen vergi oranı uygulanır.”

Bakanlar Kurulu’nun 25.04.2017 ve 2017/10106 sayılı Kararı ile  “31.3.2017” ibaresi “30.9.2017” olarak değiştirilmiştir.

Kararname hükmünden anlaşılacağı %18 oranına tabi konutların 30.09.2017 (bu tarih dahil) tarihine kadar teslimlerinde %8 KDV oranı uygulanacaktır.

III- TAM İSTİSNA KAPSAMINDA KONUT TESLİMLERİ

3065 sayılı Kanun’un 13.  maddesinin birinci fıkrasına 23.02.2017 tarih ve 6824 sayılı Kanun’un 7. maddesi ile 01.04.2017 tarihinden itibaren uygulanmak üzere, eklenen (i) bendi ile bir kısım konut teslimleri tam istisna kapsamına alınmıştır.

Söz konusu istisnanın uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar 05.05.2017 tarih ve 30057 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan KDV Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair 12 Seri No.lu Tebliğ ile KDV Genel Uygulama Tebliği’nin (II/B) kısmının 11. bölümünden sonra gelmek üzere aşağıdaki bölüm eklenmiş ve bu bölümden sonra gelen bölümün numarası buna göre teselsül ettirilmiştir. Bu istisna uygulamasına ilişkin usul ve esaslar aşağıda belirlenmiştir.

A- KAPSAM

1- İstisna Kapsamına Giren Taşınmazlar

3065 sayılı Kanun’un (13/i) maddesinde düzenlenen istisnanın kapsamına konut veya iş yeri olarak inşa edilen binalar girmektedir.

Konut veya iş yerinin bu istisna kapsamında teslime konu edilebilmesi için; konut veya iş yeri olarak inşa edilen binanın yapı ruhsatının bulunması ve alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmesi şarttır. Kat irtifakı kurulabilen konut veya iş yerlerinde ayrıca kat irtifakının kurulmuş olması gerekir. Yapı ruhsatında konut, dükkan, ofis, büro, rezidans, apart daire, devre mülk ve benzeri olarak tanımlanan konut veya iş yerleri istisna kapsamında değerlendirilir.

İstisna uygulamasında, kat mülkiyeti kurulan konut veya iş yerlerinin tesliminde fiili teslimin tevsiki aranmaz.

2- Konut veya İş Yerinin İlk Teslimi

3065 sayılı Kanun’un 2. maddesinde teslimin, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesi olduğu, bir malın iki veya daha fazla kimse tarafından zincirleme akit yapılmak suretiyle el değiştirmeksizin doğrudan son alıcıya devredilmesi halinde, son alıcıya kadar aradaki safhaların her birinin ayrı birer teslim sayılacağı hüküm altına alınmıştır.

İstisna, 01.04.2017 tarihinden itibaren uygulanmak üzere, konut veya iş yerini inşa eden mükellefin yapacağı ilk teslimde uygulanır. Konut veya iş yerinin inşa edenlerden satın alınarak bir başkasına satılması halinde yapılan konut veya iş yeri teslimi ilk teslim olarak değerlendirilmez.

Örnek-1: (A) Yapı A.Ş. inşa ettiği toplam 10 adet bağımsız bölümden oluşan binayı toplu olarak (B) Emlak A.Ş.’ye satmıştır. (B) Emlak A.Ş.’de satın aldığı bu konut ve iş yerlerinin bir kısmını Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere satmıştır. Bu durumda (B) Emlak A.Ş. tarafından yapılan bu teslimler ilk teslim olmadığından istisna kapsamında değerlendirilmez.

3065 sayılı Kanun’un (2/5). maddesine göre trampa, iki ayrı teslim hükmündedir. Bu hükme göre, arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimidir. Buna göre arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyerinin arsa sahibi tarafından teslimi ilk teslim kapsamında değerlendirilmez.

Örnek-2: (B) Konut A.Ş. kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında (C) Emlak Ltd. Şti.’den aldığı arsa üzerinde inşa ettiği konutlardan bir kısmını sözleşme gereği (C) Emlak Ltd. Şti.’ye devretmiştir. (C) Emlak Ltd. Şti.’de bu konutları istisna kapsamında bulunan alıcıya satmıştır. Söz konusu satış işlemi, istisnanın diğer şartları sağlanmış olsa dahi ilk teslim kapsamında değerlendirilmeyeceğinden yapılan satış işleminde istisna uygulanmaz.

B- İSTİSNADAN YARARLANACAK ALICILAR

İstisna;

– Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına (resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları hariç),

– Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere,

– Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara

yapılan konut veya iş yeri teslimlerinde uygulanır.

Bu istisnadan yararlanma şartlarını taşıyan alıcıların, istisna kapsamında birden fazla konut veya iş yeri alması mümkündür.

1- Türk Vatandaşları

29.05.2009 tarih ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun (3/1-ç) maddesinde, Türk vatandaşının Türkiye Cumhuriyeti Devleti’ne vatandaşlık bağı ile bağlı olan kişiyi ifade ettiği hüküm altına alınmıştır.

Buna göre, çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları bu istisnadan faydalanır. Ancak, resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları bu istisnadan faydalanamazlar.

Bu istisnadan faydalanacak Türk vatandaşının,

– İstisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih itibariyle geçerli olan yurt dışında çalışma veya oturma iznine sahip olması,

– Çalışma veya oturma iznini, istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarihten en az altı ay önce almış olması,

– Çalışma veya oturma izninin alındığı tarih ile istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih arasında en az altı ay yurt dışında bulunması

şartlarını birlikte sağlaması gerekmektedir.

İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükellefler; istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak alıcı Türk vatandaşının,

– Yukarıda yer verilen şartları sağlayan ikamet ettiği ülke resmi makamlarından alınmış ikamet tezkeresi veya bu mahiyette bir belge veya ilgili ülke resmi makamlarından alınmış çalışma izninin bulunduğunu,

– Çalışma veya oturma izninin alındığı tarihten itibaren en az altı ay yurt dışında bulunduğunu,

– Gelir Vergisi Kanunu’nun 3. maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendi kapsamında olmadığını

gösteren ilgili ülkede bulunan Türk elçilik veya konsoloslukları tarafından verilen belgeyi konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.

2- Yabancı Uyruklu Gerçek Kişiler

5901 sayılı Kanun’un (3/1-d) maddesinde, yabancının Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişiyi ifade ettiği hüküm altına alınmıştır.

193 sayılı Kanun’un “Türkiye’de Yerleşme” başlıklı 4. maddesine göre, ikametgahı Türkiye’de bulunanlar ile bir takvim yılı içinde Türkiye’de devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar (Geçici ayrılmalar Türkiye’de oturma süresini kesmez.) Türkiye’de yerleşmiş sayılır.

Aynı Kanun’un 5. maddesi uyarınca, belli ve geçici görev veya iş için Türkiye’ye gelen iş, ilim ve fen adamları, uzmanlar, memurlar, basın ve yayın muhabirleri ve durumları bunlara benzeyen diğer kimselerle tahsil veya tedavi veya istirahat veya seyahat maksadıyla gelenler ile tutukluluk, hükümlülük veya hastalık gibi elde olmayan sebeplerle Türkiye’de alıkonulmuş veya kalmış olan yabancılar memlekette altı aydan fazla kalsalar dahi, Türkiye’de yerleşmiş sayılmazlar.

Buna göre, Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan ve 193 sayılı Kanun’a göre Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler bu istisnadan faydalanabilir.

Öte yandan, 5901 sayılı Kanun’un 28. maddesi uyarınca kendilerine mavi kart verilen ve Türkiye’de yerleşmiş olmayan gerçek kişiler de bu istisnadan faydalanabilir.

İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükellefler; alıcıların istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak,

– Uyruğunda bulunduğu ülke tarafından verilmiş pasaportun fotokopisini (çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybeden kişilerde mavi kartın fotokopisini),

– Yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye’de yerleşmiş olmadığına dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgeyi

konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.

3- Tüzel Kişiler

Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlar bu istisnadan faydalanabilir.

Kanuni merkezden maksat, vergiye tabi kurumların kuruluş kanunlarında, tüzüklerinde, ana statülerinde veya sözleşmelerinde gösterilen merkezdir. İş merkezi ise iş bakımından işlemlerin bilfiil toplandığı ve yönetildiği merkezdir.

İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükellefler; alıcıların istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak,

– Kuruluş ve faaliyetin devam ettiğine dair kurumun kanuni merkezinin bulunduğu ülke resmi makamlarından alınmış belgeyi,

– Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmadığına ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmediğine dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgeyi

konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.

C- BEDELİN DÖVİZ OLARAK TÜRKİYE’YE GETİRİLMESİ

1- Bedelin Türkiye’ye Getirilme Zamanı

Konut veya iş yeri tesliminde KDV istisnasının uygulanabilmesi için, bedelin en az %50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesi gerekir.

İstisnaya ilişkin KDV iadesi, bedelin tamamının Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesinden sonra yapılır.

Örnek: Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu Bay (A) ile (B) Yapı A.Ş., inşası tamamlanan 500.000 Dolar bedelindeki konutu, bedelin %50’si peşin, kalan tutarı 6 eşit taksitte ödenmek suretiyle satışı konusunda anlaşmıştır. Peşinat, faturanın düzenlenmesinden önce döviz olarak Türkiye’ye getirilmiş ve satıcıya ödenmiştir. Kalan tutar ise fatura düzenlendikten sonra aylık taksitler halinde yurt dışından döviz olarak getirilecek ve satıcıya ödenecektir.

Faturanın düzenlenmesinden önce bedelin yarısı alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilip satıcıya ödendiğinden bu satış işleminde KDV hesaplanmaz.

2- Bedelin Türkiye’ye Getirildiğinin Tevsiki

Yurt dışında bulunan dövizin, Türkiye’deki bir bankaya transfer edilmek suretiyle getirilmesi esastır. Dövizin Türkiye’deki bankaya transfer edilmesi durumunda, yapılan transfer işlemi banka dekontu ile tevsik edilir. Ödemenin, yurt dışındaki bankalar tarafından verilen kredi kartları ile yapılması mümkün olup, bu kredi kartları ile yapılan ödemelere ilişkin dövizin Türkiye’ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek bir dekont veya yazı ile tevsik edilmesi gerekir.

Yurt dışında bulunan dövizin Türkiye’ye alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesi de mümkün olup, bu durumda dövizin Türkiye’ye getirilmiş olduğunun tevsikinde gümrük idaresinden alınan belgeler kullanılır.

Diğer taraftan, dövizin Türkiye’ye fiziken getirilmesi veya alıcının Türkiye’de bulunan hesabına yurt dışından transfer edilmesi durumunda, söz konusu bedelin satıcıya banka aracılığıyla ödenmesi ve bu ödemenin banka dekontuyla tevsik edilmesi gerekmektedir. Yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcıya Türk Lirası olarak ödenmesi de mümkündür.

6824 sayılı Kanun’un Resmi Gazete’de yayımlandığı 08.03.2017 tarihinden önce getirilen dövizler, bu istisna kapsamında Türkiye’ye getirilen döviz olarak değerlendirilmez. Ancak, belirli konut veya iş yeri almak amacıyla bu tarihten önce getirilen ve satıcıya ödenen dövizler, tevsik edilmek şartıyla istisna kapsamında teslime konu edilen konut veya işyerlerine ilişkin Türkiye’ye getirilen döviz olarak kabul edilir.

D- KONUT VEYA İŞ YERİNİN BİR YIL İÇERİSİNDE ELDEN ÇIKARILMASI

Konut veya iş yeri tesliminde istisna uygulanabilmesi için, tapuda işlem tesis edilmiş olması gerekir.

İstisna kapsamında satış yapanlar, konut veya iş yeri satışının 3065 sayılı Kanun’un (13/i) maddesi kapsamında KDV’den istisna olarak yapıldığını tapu müdürlüklerine bildirirler. Bu bildirim üzerine, tapu müdürlükleri tarafından tapu kütüğünün beyanlar hanesine, bu konut veya işyerlerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanun’un 48. maddesine göre tecil faizi oranında hesaplanan gecikme faiziyle birlikte ödeneceği hususunda şerh konulur.

İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, 6183 sayılı Kanun’un 48.  maddesine göre tecil faizi oranında hesaplanan gecikme faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından taşınmazın bulunduğu yerin vergi dairesine ödenir. Ödemenin yapıldığına ve devrin yapılmasının mümkün olduğuna dair ilgili vergi dairesinden alınan yazı ibraz edilmeden tapu müdürlükleri tarafından devir işlemi gerçekleştirilmez.

Bir yıllık süre dolduktan (bir yıllık süre olarak izleyen yılın aynı ay ve aynı günü dikkate alınır) sonra yapılacak devir işlemlerinde vergi ve tecil faizi aranmaz.

E- İSTİSNANIN USULÜNE UYGUN OLARAK GERÇEKLEŞMEMESİ

3065 sayılı Kanun’un (13/i) maddesinde öngörülen şartları taşımadığı halde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi halinde, zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı da müteselsilen sorumlu tutulur.

İstisna kapsamında teslime konu edilen konut veya iş yerine ilişkin bedelin en az %50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmemesi halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, satıcı ile birlikte alıcıdan vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte aranır.

F- İSTİSNANIN BEYANI

Bu kapsamda yapılan satışlar, konut veya iş yeri tesliminin yapıldığı vergilendirme dönemine ait KDV beyannamesinin “İstisnalar-Diğer İade Hakkı Doğuran İşlemler” kulakçığında “Tam İstisna Kapsamına Giren İşlemler” tablosunda; 328 kod numaralı “Konut veya İş Yeri Teslimleri” satırı aracılığıyla beyan edilir. Bu satırın “Teslim ve Hizmet Tutarı” sütununa istisnaya konu konut veya işyerlerinin bedelinin KDV hariç tutarı, “Yüklenilen KDV” sütununa bu konut veya işyerlerine ilişkin alış ve giderlere ait belgelerde gösterilen toplam KDV tutarı yazılır. İade talep etmek istemeyen mükellefler, “Yüklenilen KDV” sütununa “0” yazmalıdır.

Satıcılar, her bir vergilendirme dönemi içinde gerçekleştirilen bu kapsamdaki satışlarını KDV beyannamesi ekinde yer alan form (EK: 24) ile bildirir.

G- İADE

Konut veya iş yeri teslimlerinden doğan iade taleplerinde aşağıdaki belgeler aranır:

– Standart iade talep dilekçesi,

– İstisnanın beyan edildiği döneme ilişkin indirilecek KDV listesi,

– İade hakkı doğuran işleme ait yüklenilen KDV listesi,

– İadesi talep edilen KDV hesaplama tablosu,

– Satış faturaları listesi,

– Satıcıların teslimden önce temin etmeleri gereken Tebliğ’in (II/B-12.1.3) bölümünde sayılan belgeler,

– Dövizin tamamının Türkiye’ye getirildiğini tevsik eden banka dekontları veya gümrük idaresinden alınan belgeler ile satıcıya ödendiğini tevsik eden banka dekontları,

– Satışa ilişkin tapu kayıt örneği.

1- Mahsuben İade

Mükelleflerin bu işlemden kaynaklanan mahsuben iade talepleri, yukarıdaki belgelerin ibraz edilmiş olması halinde miktarına bakılmaksızın vergi inceleme raporu (VİR), YMM raporu ve teminat aranmadan yerine getirilir.

2- Nakden İade

Mükelleflerin bu işlemden kaynaklanan ve 5.000 TL’yi aşmayan nakden iade talepleri VİR, YMM raporu ve teminat aranmadan yerine getirilir. İade talebinin 5.000 TL’yi aşması halinde aşan kısmın iadesi,  VİR veya YMM raporuna göre yerine getirilir. Teminat verilmesi halinde mükellefin iade talebi yerine getirilir ve teminat, VİR veya YMM raporu sonucuna göre çözülür.

IV- SONUÇ VE ÖNERİLER 

Konut konusunda katma değer vergisi oranlarında yapılan süreli indirimlerden olumlu neticeler alınacağı kanaatindeyiz.

Net alanı 150 m² olan konut teslimlerinde %1 oranının uygulanmasında konut alanını yüksek tutulmuştur. Net alanı 150 m²’lik konut sosyal nitelikte dar gelirlilere hitap eden konut türü değildir.

Kanımızca bu rakamın indirilmesinde fayda vardır. Bu oranın;

  Net alanı 100 m²’ye kadar olanlarda % 1,

“     “     150   “       “          “             % 8,

“     “    150 m²’den büyük olanlarda % 18 olması yerinde olacaktır.

*           YMM

Yazarlar : ‘NURİ DEĞER’