Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Müteahhidin Kendisine Düşen Taşınmazları Kat İrtifakı Kurarak Satması Halinde, Arsa Sahiplerinin Mükellefiyeti Doğar mı?

Öte yandan, KDV Kanunu’nun 1/1. maddesinde, “Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan mal teslimleri ve hizmet ifalarının KDV’ye tabi olduğu”, 8/1-a maddesinde ise, “KDV’nin mükellefinin, mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde bu işleri yapanlar olduğu” hüküm altına alınmıştır. KDV’de vergiyi doğuran olay ise, Kanun’un 10. maddesinde bentler halinde belirlenmiş olup, mal teslimi ve hizmet ifalarında malın teslimi veya hizmetin ifası anında; malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olay meydana gelmektedir.

B- BU KAPSAMDA YAPILAN SATIŞLARIN GELİR VERGİSİ VE KDV KARŞISINDAKİ DURUMU

Uygulamada, kat karşılığı inşaat işlerine yönelik vergi incelemelerinde bu inşaat şeklinin belirtilen özelliği dikkate alınmadan, sözleşmeye göre müteahhide kalan ancak inşaat devam ederken kat irtifakı kurularak satılması nedeniyle ilgili mevzuatı gereği arsa sahibinin üzerinde gözüken taşınmazların satışında, gelir vergisi ve KDV mükellefinin kim olacağı konusunda uzun tartışmalar yaşanmış, müteahhitler değil arsa sahipleri adına çok sayıda cezalı tarhiyat yapılmıştır.

Yukarıda da ifade edildiği üzere, VUK’un 3/B maddesine göre, vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esas olup, vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti yemin hariç her türlü delille ispatlanabilir. İktisadi, ticari ve teknik icaplara uymayan ve olayın özelliğine göre normal ve mutad olmayan bir durumun iddia olunması halinde ispat külfetinin bunu iddia eden tarafa aittir. Kat karşılığı inşaat işlerinde inşa edilecek bağımsız bölümlerin bir kısmı arsa sahibine, kalan kısmı ise müteahhide aittir. Bağımsız bölümlerin dağılımı ve kime kaldığı yapılan sözleşme ile sabit bulunmaktadır. Kaldı ki, kat karşılığı inşaat işlerinde olayın bu şekilde gerçekleştiği herkesçe bilinen ve kabul edilen bir durumdur. Ortada, arsa sahibi tarafından gerçek anlamda yapılan bir bağımsız bölüm satışı söz konusu olmayıp, tamamen mevzuat gereği yapılan formalite bir işlemdir. Bu satışların tarafı ve ilgilisi de tamamen müteahhittir.

Buna göre, VUK’un 3/B maddesi gereğince satış işleminin gerçekte müteahhitçe gerçekleştirildiğinin ispat külfeti arsa sahiplerine ait olmak kaydıyla, sözleşmeye göre müteahhide ait olan taşınmazların, tapuda kendi adına tescil edilmeksizin doğrudan satılması nedeniyle elde edilecek gelirin ve KDV’sinin müteahhit tarafından beyan edilmesi gerekmektedir. İspat işlemi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılabilir. Çünkü, bu sözleşmede, inşa edilecek bağımsız bölümlerin hangilerinin arsa sahiplerine, hangilerinin müteahhide kaldığı net bir şekilde bellidir. Durumun bu şekilde olduğunun ispatlanması şartıyla, sözleşmeye göre müteahhide bırakılan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurularak arsa sahipleri tarafından veya müteahhit tarafından vekaletle satılması nedeniyle arsa sahiplerinin vergilendirilmesi söz konusu olamayacaktır(1).

Nitekim, Maliye Bakanlığı da, bu tür satışlarda işlemin gerçek mahiyetini esas alınması ve arsa sahiplerinin değil, müteahhitlerin vergilendirilmesi gerektiğini açıklamıştır. Bu konuda verilen bazı Özelgelerin özetleri aşağıdadır(2):

“Özelge talep formunda; … vergi kimlik numarasında kayıtlı gelir vergisi mükellefi olduğunuzu, kat karşılığı inşaat alımı ve satımı işi ile iştigal ettiğinizi, kat karşılığı inşaat sözleşmenizde anlaşma gereği kat irtifakının arsa sahibi adına kurulduğunu, dolayısıyla payınıza düşen ancak arsa sahibi adına kayıtlı olan daire satışlarından arsa sahibinin vergi yükümlülüğünün olup olmayacağı konusunda Başkanlığımız görüşü sorulmaktadır.

Bu hüküm ve açıklamalara göre; tapuda … adına kayıtlı olmakla birlikte aranızdaki sözleşme gereği fiilen …’e ait olmayıp gerçekte şahsınıza ait olan dairelerin üçüncü kişilere satışından elde edeceğiniz gelirin ticari kazancınızın tespitinde dikkate alınması gerekmektedir. Diğer taraftan, söz konusu dairelerin satışı sırasında … tarafından üçüncü kişilere tapuda devir işlemi gerçek bir satış işlemi olmayacağından arsa sahibi adına herhangi bir vergileme olmayacaktır.”(3)

“Satış işleminin müteahhitçe gerçekleştirildiğinin ispat külfeti tarafınıza ait olmak kaydıyla; tarafınıza ait iki adet daire dışında kalan ve müteahhide ait olan dairelerin, tapuda kendi adına tescil edilmeksizin doğrudan söz konusu müteahhit tarafından satılması nedeniyle elde edilecek gelirin, ticari kazanç olarak müteahhit tarafından beyan edilmesi gerekmekte olup, söz konusu dairelerin satışı dolayısıyla gelir vergisi yönünden kardeşiniz ve kendi adınıza herhangi bir vergileme yapılması söz konusu olmayacaktır.”(4)

“Arsa sahibi ile müteahhit arasında imzalanan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine istinaden yapılacak dairelerden, müteahhide kalan dairelerin arsa paylarının tapuda müteahhit adına tescil edilmeden, adınıza tescil edilerek satılmasının, söz konusu dairelere ilişkin olarak arsa sahipleri adına devir verme vekaletine istinaden, müteahhidin tapu müdürlüklerindeki işlemlerini yapmak üzere ve bedel karşılığı olmaksızın gerçekleştiğinin ispatlanması halinde, müteahhidin hissesine düşen dairelerin satışından elde edilen kazancın müteahhit tarafından ticari kazanç hükümlerine göre beyanı gerektiğinden, arsa sahibi adına gelir vergisi yönünden vergileme yapılmaması gerekmektedir. Tapu sicilinde adınıza kayıtlı olmakla birlikte, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhide ait olan dairelerin, müteahhit tarafından satış işlemi GVK yönünden ticari kazanç olup, KDVK’nın 1/1. maddesi gereğince KDV’ye tabi tutulacaktır.”(5)

III- SONUÇ

Yukarıda yapılan açıklamalardan da fark edileceği üzere, kat karşılığı inşaat işlerinde arsa üzerine inşa edilecek bağımsız bölümlerin müteahhide kalan kısmının kat irtifakı kurularak satılması işleminde tapu mevzuatı gereği bu satışlar arsa sahipleri tarafından yapılıyor gözükse de, gerçekte bu satışlar müteahhitler tarafından gerçekleştirilmektedir. Arsa üzerine inşa edilecek bağımsız bölümlerin dağılımı ve kime kaldığı yapılan sözleşme ile her zaman ispat ve tevsik edilebilir. Bu satışların tarafı ve ilgilisi, tamamen müteahhittir. Bu nedenle, sözleşmeye göre müteahhide ait olan bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gelirin ve satışa ait KDV’nin müteahhit tarafından beyan edilmesi gerekmektedir. Sözleşmeye göre müteahhide bırakılan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurularak arsa sahipleri tarafından veya müteahhit tarafından vekaletle satılması nedeniyle arsa sahiplerinin vergilendirilmesi söz konusu olamayacaktır. Maliye Bakanlığı’nın görüşü de bu doğrultudadır.

Kaynak.