Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Mükellefiyet

I- GİRİŞ

Gece kondu sahiplerinin bulunduğu yerleşim yerlerinin imara girmesi ile inşaat sahaları oluşmakta veya kentsel dönüşüm nedeniyle, buralarda yaşayın mahalle halkına arsa konumlarına göre arsa karşılığında birden fazla daire verilmektedir.

özellikle büyük şehirlerde, konut ve işyeri üretimi için arsa satın almak ve bunun için büyük maliyetlere katlanmak yerine, kat karşılığı sözleşmelerine istinaden arsa sahiplerine arsa bedelleri karşılığında inşa edecekleri konut ya da işyerlerinden belli bir oran veya miktarını arsa sahiplerine vererek karşılamaktadırlar. Kat karşılığı inşaat olarak nitelendirilen; arsa sahibinin; arsa teslim etmesi ve müteahhidin de gayrimenkul teslim etmesi işlemi, her iki tarafı da ilgilendiren vergisel sonuçlara yol açmaktadır.

Kendine özgü bir işlem olarak kabul edilen, kat karşılığı sözleşmelerine istinaden, arsa sahibinin arsa teslim etmesi ve müteahhidin de daire ya da işyeri teslim etmesi işlemleri ile ilgili olarak ne şekilde işlem yapılacağı konusunda özelliklede arsa sahipleri mağdur olmaktadır.

Ayrıca, gerek müteahhitler gerekse kentsel dönüşüm nedeniyle ilgili kurum tarafından arsa sahiplerine kat karşılığında verilen birden fazla daireler haricinde, belli sayıda bağımsız bölümün müteahhit ile yapılan anlaşmaya göre, müteahhide devri yapılmaksızın, sanki daireler arsa sahibininmiş gibi müteahhidin göstereceği 3. şahıslara satışı yapılmakta ve gerçekte arsa sahiplerine ait olmayan daireleri arsa sahiplerininmiş gibi satışı nedeniyle ticari kazanç mükellefleri gibi işleme tabi tutulmakta dolayısıyla yine arsa sahipleri mağdur edilmektedir. Prf. Dr. Şükrü KIZILOT, bu konuda hazırlanan tasarıda, kat karşılığı verilen arazinin 1000 m2’yi aşıp aşmadığına bakılacak, 1000’ M2’yi aşarsa arsa sahibi, ticari başlanıldığı kabul edilecek ve gelir vergisi sorumlusu olarak, “ticari defter ”tasdik edecek, her ay “KDV beyannamesi” verecek, üç ayda bir geçici gelir vergisi beyannamesi, her yıl “gelir vergisi beyannamesi verecek” diyerek arsa sahiplerinin mağdur olmaması için bilgilendirmiştir[1].

Bu nedenlerle, arsa sahibinin arsa teslim etmesi ve müteahhidin de daire ya da işyeri teslim etmesi işlemleri ile ilgili olarak ne şekilde işlem yapılacağı konusu ile ayrıca, inşaat müteahhitleri tarafından arsanın sahipleriyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, belli sayıda bağımsız bölümün müteahhide devredileceği belirtilerek, arsa sahiplerince müteahhide devri yapılacak söz konusu gayrimenkullerin devri yapılmaksızın, müteahhidin göstereceği 3. kişilere satış işlemi ile ilgili olarak; 492 sayılı Harçlar Kanunu, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu yönünden ve katma değer vergisi yönünden ne şekilde işlem yapılacağı konusunda, ayrıca arsa sahibine “Kat Karşılığı İnşaat Yapımı Sözleşmesi” ile yapılan inşaat neticesinde birden fazla adet daireye dönüşen arsanın mülkiyeti şekil olarak değişmesi nedeniyle, servetin şekil değiştirdiğinden, arsa sahibinin bu şekilde elde ettiği dairelerin satışından elde edilen kazancın değer artışı kazancı yönünden vergilendirilip vergilendirilmeyeceği konularında aşağıdaki açıklamalar yapılmıştır.

II- ARSA SAHİBİNİN ARSA TESLİMİ, MÜTEAHİDİN DE DAİRE TESLİMİNDE KATMA DEĞER VERGİSİ UYGULAMASI

Arsa sahibinin; arsasını teslim ederek karşılığında daire ya da işyeri teslim almasında katma değer vergisi kapsamında, bir teslimin olup olmadığı konusunda, vergi idaresi ile yargı arasında aşağıda açıklandığı şekilde görüş ayrılığı bulunmaktadır.

Vergi İdaresi; kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden, arsa sahibinin arsa teslim etmesini ve müteahhidin de bu sözleşmeye istinaden daire ya da işyeri teslim etmesini, iki ayrı teslim olarak değerlendirerek trampa hükmünde görmektedir. Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1. maddesinde       “Türkiye’de yapılan ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin katma değer vergisine tabi olduğu” belirtildikten sonra aynı kanunun 2. maddesinin 5. fıkrasında “ trampanın iki ayrı teslim hükmünde” olduğunu belirtmiştir. Bununla birlikte Maliye Bakanlığı’nın çıkarmış olduğu 30 Seri No’lu Katma Değer Vergisi Kanunu Genel Tebliği’nde; arsa karşılığı daire yada işyeri teslim edilmesinde, iki ayrı teslim olduğu, arsa sahibinin gerçek kişi olması durumunda arsa tesliminde katma değer vergisinin olmadığı, ancak işletme aktifine kayıtlı olan arsanın, kat karşılığı tesliminde katma değer vergisinin doğduğu belirtilmektedir. Aynı tebliğde müteahhidin; arsa sahibine; arsasına karşılık olmak üzere, kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden, daire yada işyeri teslim etmesini, her hâlükârda da katma değer vergisine tabi görmektedir.

Danıştay; kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden; arsa sahibinin; arsa teslim etmesi ve müteahhidin de daire ya da dükkan teslim etmesi ilgili farklı kararlar vermiş olmasına rağmen, genel olarak, kat karşılığı sözleşmelerine istinaden yapılan iki ayrı teslimin, trampa olarak değerlendirilemeyeceği, dolayısıyla katma değer vergisinin doğmayacağı, yönünde kararlar vermektedir[2].

III- 492 SAYILI HARÇLAR KANUNU YÖNÜNDEN

492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin 20/a fıkrasında, gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alandan ayrı ayrı tapu harcı aranılacağı hükme bağlanmıştır.

Söz konusu harç oranı 29.12.2009 tarih ve 2009/15725 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 01.01.2010 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere binde 20 olarak belirlenmiştir.

Diğer taraftan, gayrimenkul devir ve iktisabına yönelik tescil işlemi karşılığında tapu harcı tahsil edilmekte olup tapu harcı, tescili yapılan gayrimenkulün devrinin tapuya tescili sırasında doğmaktadır. Dolayısıyla, her ne kadar satışı yapılan dairenin sahibi müteahhit ise de, dairenin devir işlemi yapılmadığından, tapu harcı mükellefi, dairenin satış iznini veren arsa sahibi olacaktır.

Buna göre, söz konusu gayrimenkullerin arsa sahiplerince müteahhide devredilmeksizin gösterilen 3. kişilere satışı durumunda, tapuda yapılacak her bir tescil işlemi için 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin yukarıda açıklanan 20/a fıkrasına göre tapu harcı aranılması gerekmektedir[3].

IV- 213 SAYILI VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN

213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 229. maddesinde fatura, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olarak tanımlanmış olup, Kanunun 232. maddesinde de birinci ve ikinci sınıf tüccarlar, kazancı basit usulde tespit edilenlerle defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçilerin;

1. Birinci ve ikinci sınıf tüccarlara,

2. Serbest meslek erbabına,

3. Kazançları basit usulde tespit olunan tüccarlara,

4. Defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçilere,

5. Vergiden muaf esnafa

sattıkları emtia veya yaptıkları işler için fatura vermek mecburiyetinde oldukları düzenlenmiş bulunmaktadır. Buna göre, tarafınızca inşaat taahhüt sözleşmesi kapsamında inşa edilen taşınmazların üçüncü kişilere satışı ve arsa sahiplerine arsa payı karşılığı olmak üzere devri halinde fatura düzenlenmesi gerekmektedir.

Kat karşılığı anlaşma yapılıp inşaat bittikten sonra arsa sahiplerine teslim edilen konutlar için tarafınızca düzenlenecek faturada, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 27. maddesi uyarınca gösterilecek emsal bedelinin, Vergi Usul Kanunu’nun 267. madde hükmünde yer alan sıranın (Birinci sıra: Ortalama fiyat esası, İkinci sıra: Maliyet bedeli esası, Üçüncü sıra: Takdir esası) takip edilmesi suretiyle tespit edilmesi icap etmektedir. Müteahhit tarafından üçüncü kişilere satışı yapılan gayrimenkuller için düzenlenecek faturalarda ise satış bedelinin esas alınacağı tabiidir.

Arsa sahiplerince arsa payı karşılığı olarak iktisap edilen gayrimenkullerin, aynı yılda birden fazla satılması veya birden fazla yılda daire satışına devam edilmesi halinde satışta devamlılık unsuru oluşacağından elde edilen kazancın ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekmekte olup, bu kişilerce dairelerin satışı halinde Vergi Usul Kanunu’nun 232. maddesine göre fatura düzenlenmesi gerekmektedir.

Arsa karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaat işine karşılık olarak müteahhide devredilmesi gereken gayrimenkullerin, arsa sahiplerince müteahhit tarafından gösterilecek olan üçüncü şahıslara devredilmesi olayında ise, söz konusu devirler arsa sahipleri tarafından satış işlemi olarak değerlendirilemeyeceğinden, bu işlemlerin esas olarak müteahhit tarafından satış işlemi olarak kabul edilmesi ve satışa ilişkin faturanın da müteahhit tarafından alıcı adına satış bedeli üzerinden düzenlenmesi gerekmektedir.

Sonuç itibariyle; bina inşa edip daire, kat ve dükkân halinde satan müteahhitlerin, daha inşaatın başlangıcında, proje halinde veya temel aşamasında ya da inşaat devam ederken, gerek özel sözleşme ve satış vaadiyle gerekse arsa payı üzerinden yapılan satışlarda; satışı yapılan daire veya dükkanın satış bedeli belli olmakla birlikte, maliyet tespiti tam olarak yapılamamakta bu nedenle de, inşaatın devamı sırasında satışı yapılan daire ve işyerleri karşılığında müşterilerden alınan para avans niteliği taşımaktadır. Bu durumda, bu tür satışlara ilişkin satış bedelinin tamamının, inşaatın tamamlanıp anahtar teslimi yapılan yılın satış hasılatı olarak kayıtlarda gösterilmesi gerekmektedir. VUK’un 231. maddesinin beşinci bent hükmü, fatura düzenlenmesini ödemeye değil teslime bağlamıştır. Bu nedenle, müteahhitlerin kendi namlarına yaptıkları inşaatlarda, inşaatın bitiminden önce özel sözleşme veya satış vaadi ile veya arsa payı üzerinden yapılan satışlarda bir teslim veya hizmet mevcut olmadığından ve alınan bedeller avans niteliği taşıdığından, fatura düzenlenmesi ve katma değer vergisi uygulaması söz konusu olmayacaktır. İnşaat ve onarım işi yapan firmaların, işin başında peşin olarak tahsil ettikleri avanslar bir teslim ve hizmetin karşılığını oluşturmadığından, avansın alındığı tarihte fatura düzenlenmesine, dolayısıyla, arsa sahipleri tarafından müteahhidin göstereceği üçüncü kişilere devredilecek taşınmazlar için fatura düzenleme yükümlülüğü bulunmamaktadır.

V- 193 SAYILI GELİR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu belirtilmiş, söz konusu maddenin (4) numaralı bendinde ise gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.

Vergi Usul Kanunu’nun 3. maddesinin (B) fıkrasında; vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olduğu, vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin yemin hariç her türlü delille ispatlanabileceği, vergiyi doğuran olayla ilgisi tabii ve açık bulunmayan şahit ifadesinin ispatlama vasıtası olarak kullanılamayacağı, iktisadi, ticari ve teknik icaplara uymayan ve olayın özelliğine göre normal ve mutad olmayan bir durumun iddia olunması halinde ispat külfetinin bunu iddia eden tarafa ait olduğu hükme bağlanmıştır.

Öte yandan, arsa sahibiyle yapılan sözleşmesinde, arsa sahiplerine kaç adet daire verileceği ve bu dairelerin hangi daireler olduğu belirtilerek diğer dairelerin müteahhide bırakılacağı yönünde hüküm ifade edilmiş, aynı sözleşmede, “Tapuda kat irtifakı kurulacaktır. Mal sahibi müteahhide devretmeyi vaat ettiği (%?) kat irtifak hissesini şöyle devredecektir. İnşaatın (%?) tamamlandığında müteahhidin hissesinin yarısı verilecektir. Tüm dairelerin bu sözleşmeye göre inşa edilerek hepsinin bitirilerek, çevre, park ve bahçe düzenlemelerinin, istinat duvarlarının yapılması tüm blokların iskanının alınmasından sonra müteahhit tarafından yapılması gereken her türlü işlemler eksiksiz ve kusursuz ve ayıpsız olarak bitirildiği, bilirkişinin hazırladığı tespit raporu ile tespit ettirildikten sonra tapuda müteahhide ait kat irtifak payının diğer yarısını vererek müteahhide ait arsa payının tamamı devredilmiş olacak ve hemen kat mülkiyetine geçilerek bütün üyelerin kat mülkiyet tapuları kendilerine teslim edilecektir. Giderleri müteahhide ait olmak kayıt ve şartıyla kat mülkiyeti kurulma işlemlerinin tamamlanması müteahhidin vecibesidir.

Müteahhide bırakılan bağımsız bölümlere tekabül eden kat irtifak payının müteahhidin belirleyeceği kişilere ferağından evvel, bu kişiler ile müteahhit arasındaki inşaat sözleşmesi ilişkisinin arsa sahiplerini hiçbir şekilde bağlamadığını içeren belgeyi müştereken imza ederek arsa sahiplerine vereceklerdir. Müteahhit böyle bir belgenin inşaat sözleşmesinin tarafı olan kişilerce imzalanmasının sağlanacağını taahhüt eder.” hükümleri yer almaktadır.

Bu hüküm ve açıklamalara göre; tapuda arsa sahipleri adına kayıtlı olmakla birlikte arsa sahibi ve müteahhit arasındaki sözleşme gereği müteahhide ait olan dairelerin üçüncü kişilere satışından elde edilecek gelirin ticari kazancın tespitinde dikkate alınması gerekmektedir.

Diğer taraftan, söz konusu dairelerin arsa sahipleri tarafından üçüncü kişilere tapuda devir işlemi gerçek bir satış işlemi olmayacağından ve bu devir işleminden elde edilen gelir müteahhit tarafından ticari kazanç olarak beyan edileceğinden arsa sahipleri adına gelir vergisi yönünden herhangi bir vergileme yapılmayacaktır[4].

Bu konuda Maliye Bakanlığı Gelirler Genel Müdürlüğüne intikal eden bir olayda Genel Müdürlükçe, “…’dan dan alınan bir örneği ilişik dilekçenin incelenmesinden; anılan şahsın ….. İlinde 1991 ve 1994 yıllarında iktisap ettiği bağ evi ve meyve bahçesini 32 adet daire karşılığında müteahhide devrettiği, dairelerin teslim tarihinin 2006 ve 2007 yılları olarak belirlendiği, ancak dairelerin kaba inşaatının bitmesini müteakip 4 dairenin tapuda kat irtifakı tesis edilmek suretiyle müşterilere devredildiği ve müşteri çıkması durumunda diğer dairelerin de satışının yapılacağı belirtilerek, elde edilen kazancın niteliği konusunda Bakanlığımız görüşü sorulmaktadır.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesinin 1. fıkrasında; her türlü ticari ve sınai faaliyetten doğan kazançların ticari kazanç olduğu belirtilmiş, bu maddenin 2. fıkrasının 4 numaralı bendinde ise gayrimenkullerin alım satım ve inşa işleri ile devamlı olarak uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.

Buna göre, ticari bir organizasyon içerisinde yapılan satışlar tek satış dahi olsa ticari kazanç
olarak değerlendirilmektedir.

Ticari bir organizasyon olmaksızın yapılan satışların (bir yılda birden fazla veya her yıl bir satış yapılması) hangi amaçla yapıldığı önem arz etmektedir. Satış işlemlerinin şahsi ihtiyaç kapsamı ve sınırlarını aşacak şekilde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması durumunda, bu faaliyetin ticari olarak değerlendirilmesi ve vergilemenin de ticari kazanç hükümlerine göre yapılması gerekmektedir.

Diğer taraftan, bir yılda birden fazla veya her yılda bir gayrimenkul satılması durumunda, yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım satım işi ile uğraşıldığına karine teşkil etmektedir.

Olayda, arsa karşılığı inşaat işi neticesinde iktisap edilen dairelerin bir kısmının kaba inşaat halindeyken kat irtifakı tesis edilerek satılması ve müşteri çıkması durumunda bu faaliyetin devamı söz konusu olup, satış işlemlerinin şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırları içerisinde değerlendirilmesi mümkün değildir.

Bu durumda, yapılan faaliyetin ticari olarak değerlendirilmesi ve bu faaliyetler neticesinde elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazançlara ilişkin hükümleri çerçevesinde vergiye tabi tutulması gerekmektedir.”[5] şeklinde görüş verilmiştir.

“Yine bu konuda verilen bir özelgede, Bu itibarla, satış işleminin müteahhitçe gerçekleştirildiğinin ispat külfeti tarafınıza ait olmak kaydıyla; tarafınıza ait iki adet daire dışında kalan ve müteahhide ait olan dairelerin, tapuda kendi adına tescil edilmeksizin doğrudan söz konusu müteahhit tarafından satılması nedeniyle elde edilecek gelirin, ticari kazanç olarak müteahhit tarafından beyan edilmesi gerekmekte olup, söz konusu dairelerin satışı dolayısıyla gelir vergisi yönünden kardeşiniz ve kendi adınıza herhangi bir vergileme yapılması söz konusu olmayacaktır.

Ancak, söz konusu satışların tarafınızca yapılması halinde, bu satışlardan elde edilen kazancın yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde değerlendirilerek ticari kazanç veya değer artışı kazancı hükümlerine göre tarafınızca beyan edilmesi gerektiği tabiidir.”[6] Şeklinde görüş verilmiştir.

V- ARSA KARŞILIĞI ALINAN DAİRELERİN SATIŞININ DEĞER ARTIŞI KAZANCI YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRİLMESİ

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun “Değer artış kazançları” başlıklı mükerrer 80. maddesinde, Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

6. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70. maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

“Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, (2013 takvim yılı için) 9.400 Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır…” hükmü yer almaktadır.

Bu hüküm ve açıklamalara göre; kat karşılığı inşaat yapımı sözleşmesi neticesinde iktisap edilen birden fazla daireden oluşan taşınmazları iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde aynı kişiye bir seferde satılması halinde söz konusu gayrimenkulleri elden çıkarılması neticesinde elde edilen kazancın değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.

Diğer taraftan, birden fazla dairenin aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda, yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden elde edilecek gelirin ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerektiği yukarıdaki bölümlerde açıklanmıştır.

VI- ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNİN KATMA DEĞER VERGİSİ YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRİLMESİ

Arsa karşılığı inşaat işinde katma değer vergisi uygulaması ile ilgili olarak, 30 no’lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliğinin yayımı tarihinden itibaren aşağıdaki açıklamalara göre işlem yapılması gerekir[7].

Buna göre, arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimidir. Karşılıklı olarak gerçekleşen bu teslimlerin her birinin katma değer vergisi karşısındaki durumu aşağıda açıklanmıştır.

A- ARSA SAHİBİ TARAFINDAN MÜTEAHHİDE ARSA TESLİMİNDE KATMA DEĞER VERGİSİ

Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımının mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürülmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi katma değer vergisine tabidir.

Ancak arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını daire veya işleri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmayacaktır.

B- MÜTEAHHİT TARAFINDAN ARSA SAHİBİNE KONUT VEYA İŞYERİ TESLİMİNDE KATMA DEĞER VERGİSİ

Katma Değer Vergisi Kanunu’nun geçici 8. maddesi gereğince, 150 m2’ye kadar konutların teslimi 31.12.1992 tarihine kadar katma değer vergisinden istisna edilmiştir. Söz konusu istisna uygulaması ile ilgili olarak 9 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliği’nde gerekli açıklamalar yapılmıştır.

Buna göre, müteahhit tarafından arsa sahibine, arsanın karşılığı olarak yapılan 150 m2’ye kadar konut teslimlerine katma değer vergisi uygulanmayacaktır. Müteahhit tarafından arsa sahibine yapılan işyeri veya 150 m2’den büyük konut teslimlerinde ise emsal bedel üzerinden katma değer vergisi uygulanacaktır.

Müteahhit tarafından arsa sahibine teslim edilen 150 m2’ye kadar konutlar dolayısıyla yüklenilen katma değer vergisi indirilemeyecek, bu vergiler gider veya maliyet unsuru olarak dikkate alınacaktır. Ancak yüklenilen vergilerden, işyeri veya 150 m2’den büyük konutlara isabet eden kısım indirim konusu yapılabilecektir. Bu uygulamada, 26 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliğinin “Kısmi Vergi İndirimi” başlıklı (G) bölümündeki açıklamalar esas alınacaktır[8].

KAYNAK :

*             Gelir İdaresi Başkanlığı Müdürü

[1]           Şükrü KIZILOT, “Arsa Karşılığı Alınan Daireleri Satarken Dikkat”, Hürriyet, 30.08.2012; Şükrü KIZILOT, “Kat Karşılığı Arsa Veren Tüccar Sayılır” 22.06.2013 Hürriyet Gazetesi Köşe Yazıları.

[2]           24.12.2012 tarihli ve 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 01.01.2013 tarihinden itibaren yürürlüğe girmek üzere, 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarifelerde yer alan ve 2012 yılında uygulanan maktu ve nispi harçlar ( (4) sayılı tarifenin “I-Tapu İşlemleri” başlıklı bölümünün 20 numaralı fıkrasında sayılan tapu işlemleri hariç olmak üzere) yeniden değerleme oranı dahil olmak üzere (maktu ve nispî harçların asgarî ve azami miktarlarını belirleyen hadler dahil), %15 oranında artırılmıştır. Artırılan bu tutarlar 01.01.2013 tarihinden itibaren uygulanmak üzere, 01.01.2013 Tarih ve 28515 sayılı tebliğ ekindeki tarifelerde gösterilmiştir.

[3]           Fevzi BULUT, Bilgili Denetim, “Kat Karşılığı Olarak Müteahhit Tarafından Arsa Sahibine Teslim Edilen Daire ya da İşyerinin Emsal Bedel Belirsizliği”

[4]           Kastamonu Defterdarlığının, 25.10.2011 Tarih ve B.07.4.DEF.0.37.10.00-037.02-21 sayılı özelgesi.

[5]           Gelirler Genel Müdürlüğünün; 08.02.2005 Tarih veB.07.0.GEL.0.40/4006 -845 -5905 sayılı özelgesi.

[6]           Ankara Vergi Dairesi Başkanlığının 21.10.2010 Tarih ve B.07.1.GİB.4.06.16.01-09-GVK-37-51-657 21.10.2010 sayılı özelgesi.

[7]           16.12.1988 Tarih ve 20021 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

[8]           Fatih GÜNDÜZ, “Kat Karşılığı Arsa Tesliminde İhtilaf Yaratan Konular” Yaklaşım, Eylül 2013 S.249

NOT: Bu makale hiç bir ortamda kaynak gösterilmeden yayınlanamaz. Yayınlayanlar hakkında hukuki işlem başlatılır.