GENEL
MEHMET MOLLAİSMAİLOĞLU Tarafından Tarihinde yazıldı
Bu yazı 2.201 defa okundu

DEĞER ARTIŞ KAZANÇLARI VE VERGİLENDİRİLMESİ


GAYRİMENKULLERİN ELDEN ÇIKARILMASINDA VERGİSEL SORUMLULUKLAR

Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasından Elde Edilen Değer Artış Kazancı Gayrimenkul alım-satımı  sırasında vergilendirme ile ilgili hak ve ödevlerin değerlendirilmesi açısından öncelikle dikkat edilmesi gereken husus gayrimenkulün elde ediliş tarihi ve bir bedel karşılığı elde edilip edilmediğidir. Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin  iktisap tarihinden başlayarak beş  yıl içinde  elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabidir. Buna  göre aşağıda belirtilen mal ve hakların beş  yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancıdır;

  • Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri,tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
  • Voli mahalleri ve dalyanlar,
  • Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
  • Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları.

Ancak; bedelsiz olarak veya veraset yoluyla edinilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar ile gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan fazla bir süre elde tutulduktan sonra elden çıkarılmasından doğan kazançlar vergilendirilmeyecektir.

Gayrimenkulün eşe veya çocuğa alınması, ödemenin de aile reisi tarafından yapılması halinde “ivazsız” yani karşılıksız bir intikal söz konusu olacağından bu durum veraset ve intikal vergisine tabidir. Ayrıca, 01.01.2007 tarihinden önce iktisap edilmiş olan gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesinde  dört yıllık süre esas alınacaktır. Diğer taraftan 01.01.2007 tarihinden itibaren iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması sonucu doğacak kazancın vergilendirilmesinde ise beş yıllık süre söz konusu olacaktır.

 Devamlı Olarak Gayrimenkul Alım Satımı  Gayrimenkul alım satım işinin devamlı yapılması durumunda elde edilen gelir değer artışkazancı olarak değil ticari kazanç olarak vergilendirilecektir.

Ticari bir organizasyon içerisinde yapılan satışlar, tek bir satış gerçekleştirilmiş dahi olsa, ticari kazanç olarak değerlendirilecek, ticari bir organizasyon olmaksızın birden fazla satış yapılmış ise (bir yılda birden fazla veya her yıl bir satış yapılması) satışın hangi amaçla yapıldığının tespit edilmesi gerekecektir. Bu durumda, kazanç sağlama amacıyla yapılan alımsatım işlemlerinin ticari kazanç kapsamında; şahsi ihtiyaç ya da servetin korunması amacıyla gerçekleştirilen alım-satım işlemlerinin ise değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.

Aynı zamanda, bu kazançların bir ticari işletme tarafından elde edilmesi durumunda da elde edilen kazanç ticari kazanç olarak vergilendirilecektir. Satın alınan ve trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından elde edilen kazançlar da ticari kazanç olarak vergilendirilir. 

Safi Değer Artışının Tespiti 

Değer artış kazancında vergilendirilecek kazanca “safi değer artışı” denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından aşağıdaki indirimlerin düşülmesi suretiyle bulunmaktadır. Gayrimenkullerin elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından indirilebilecek giderler;

  • Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli,
  • Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler,
  • Ödenen vergi ve harçlar.

Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel esas alınacaktır.

Gayrimenkullerin İktisap Bedelinin Tespiti

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan gayrimenkullerin, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye  İstatistik Kurumu’nca belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir. 2006 yılının Ocak ayından itibaren toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi yayımlanmaktadır.

Bu nedenle;

01.01.2006 tarihinden sonra yapılan endekslemelerde toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi dikkate alınacaktır. Ancak, bu endekslemenin yapılabilmesi için söz konusu artış oranının %10 veya üzerinde gerçekleşmesi gerekmektedir. Söz konusu endekslere www.tuik.gov.tr adresinden ulaşabilirsiniz.

Değer Artış Kazancının Beyanı

Değer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde yıllık beyanname verilecektir. Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazancın tespitinde alış bedeli ile satış bedeli arasındaki farkın 2012 yılı için 8.800 Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.

Beyanname, elde edilen değer artış kazancının safi miktarının açıklanan istisna sınırının aşması durumunda, satışın yapıldığı  yılı takip eden yılın Mart ayının başından yirmibeşinci günü akşamına kadar yıllık beyanname ile beyan edilip, Gelir Vergisi Kanunu’nda belirtilen oranlar üzerinden gelir vergisi hesaplanarak, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere 2 eşit taksitle ödenecektir.
Bulunacak değer artış kazancına 2012 takvim yılı için uygulanacak vergi tarifesi aşağıdaki gibidir;

10.000 TL’ye kadar %15
25.000 TL’nin 10.000 TL’si için 1.500 TL, fazlası %20
58.000 TL’nin 25.000 TL’si için 4.500 TL, fazlası %27
58.000 TL’den fazlasının 58.000 TL’si için 13.410 TL, fazlası %35

Örnek 1:

Bay Mehmet MUTLU 12.05.2006’ da 100.000 TL’ ye satın almış olduğu gayrimenkulü 10.06.2008’ de 200.000 TL’ ye satmıştır. Gayrimenkulün iktisap tarihinden önceki ay olan  Nisan 2006’ da ÜFE 127,76, elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Mayıs 2008’ de ÜFE 163,93’ tür. Bu durumda endeksleme oranının ilgili dönemde %10’ un üzerinde artmış olduğu görülmektedir. (163,93 / 127,76 = %28,31)

Dolayısıyla elden çıkarılan gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli;

100.000 TL * (163,93 / 127,76) = 128.310,89 TL  olarak dikkate alınacaktır. Buna göre Bay MUTLU, satmış olduğu gayrimenkulden dolayı (200.000 – 128.310,89) 71.689,11 TL tutarında istisna öncesi değer artış kazancı elde etmiş olacaktır. Söz konusu kazanca 6.800 TL tutarında istisna uygulanarak bulunacak (71.689,11 – 6.800)  64.889,11 TL’ ye Gelir Vergisi Kanunu’nun 103. maddesindeki vergi nispetleri uygulanarak mükellefin 2008 yılı için ödeyeceği gelir vergisi hesaplanacaktır. Bulunan bu miktar, 2009 yılının Mart ayının yirmibeşinci günü akşamına kadar yıllık beyanname ile beyan edilip, Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitle ödenecektir.

Diğer taraftan, gayrimenkulün satış bedelinin tapuda düşük gösterilerek değer artış kazancının eksik beyan edilmesi ve durumun idarece tespit edilmesi halinde; eksik beyan edilen vergi ve vergi ziyaı cezasının idare tarafından tarh edilerek gecikme faizi ile tahsil edileceği unutulmamalıdır.

Gayrimenkul Alım-Satımında KDV

İktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin satışı katma değer vergisinden istisnadır.
Ancak iktisadi işletmelerin aktifinde kayıtlı bulunan gayrimenkullerin satışı katma değer vergisine tabidir. Uygulanacak KDV oranı 150 m²’ye kadar olan konut teslimlerinde %1, 150 m²’den büyük konutlar ile işyerlerinin tesliminde %18’dir. Ancak, kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan gayrimenkullerin satışı katma değer vergisinden istisnadır. Gayrimenkul ticareti ile uğraşan kurumların bu istisnayı uygulaması için, söz konusu gayrimenkulleri aktiflerinde ticaretini yapmak amacıyla tutmamaları gerekir.  Yine konut yapı kooperatiflerince üyelerine yapılan konut teslimleri de KDV’den istisnadır.

Gayrimenkul Alım-Satımında Tapu Harcı Yükümlülüğü

Gayrimenkul alım-satımı ile ilgili tapu işlemleri harca tabidir.  Harçlar Kanunu uyarınca, gayrimenkul satış işleminde tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde onbeş (%015) oranında tahsil edilir.

Gayrimenkul alım-satımında tapu harcı, Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen vergi değerinden düşük olmamak üzere, mükellef tarafından beyan edilen  gerçek alım-satım bedeli  üzerinden hesaplanır.  Mükelleflerin gerçek alım-satım bedelinden daha düşük beyanda bulunmaları ve bunun idarece tespiti halinde, aradaki farka isabet eden harç cezalı olarak (%25 vergi ziyaı cezası) tahsil edilecektir. Bu nedenle, mükelleflerin ileride cezalı duruma düşmemeleri için tapuda yapacakları işlemlerde gerçek alım-satım bedelini göstermeleri gerekmektedir.

Örnek 2:

Bay Ahmet GÜZEL 15.09.2007 tarihinde 100.000 TL ödeyerek bir gayrimenkul satın almış ancak, tapuda az harç ödemek amacıyla gayrimenkulün değeri 50.000 TL olarak gösterilmiş ve alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı (50.000 * %015=) 750 TL tapu harcı ödenmiştir. Gayrimenkulün gerçek değeri olan 100.000 TL gösterilmesi halinde alıcı ve satıcı tarafından ödenecek olan (100.000 * %015 * 2=) 3.000 TL yerine, eksik tapu harcı ödenmesi suretiyle devletin toplam 1.500 TL ’lik harç kaybı olmuştur. Buna göre, gerçek alım-satım bedeli üzerinden tapu harcı ödenmediğinin idarece tespit edilmesi halinde, alıcı ve satıcı adına ayrı ayrı 750 TL tapu harcı ile (750*%25=187,5) 187,5 TL vergi ziyaı cezası tarh edilecek ve gecikme faizi ile birlikte tahsil edilecektir.

Gayrimenkul alım satımında bulunan mükelleflerin cezalı vergi tarhiyatlarıyla karşılaşmamaları için gayrimenkul alış bedellerini tapuda gerçek değerleri üzerinden beyan etmeleri yararlarına olacaktır.

 Mehmet MOLLAİSMAİLOĞLU
                Mali Müşavir

 

KAYNAK:

  • 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu Madde 7, 70, 80, 81 ve Mükerer 80. Maddeler
  • 492 Sayılı Harçlar Kanunu
  • İlgili kanun tebliğ ve yönetmelikleri
  • Gelir İdaresi Başkanlığı (gib.gov.tr)

 


Yorumları Görüntüle
Hiç yorum yapılmamış.